Besichtigung 3.9.2011 Nur Lage- und
Außenbesichtigung, da außerplanmäßiger Grundstückszutritt bei den
gekündigten Mietern nachvollziehbar auf Missfallen stieß.
Lage: Westliche Seite der Ahornstraße
ausschließlich Seegrundstücke in Bestlage wunderschöner Umgebung, gehobene
Wohnbebauung, überwiegend Einfamilienhäuser, eingestreut
Mehrfamilien-Neubauten, eingestreut hochwertige Rekonstruktionen, eingestreut
überaus anspruchsvolle Architekten-Neubauten, östliche Straßenseite eingestreut
DDR-Miethäuser, beide Straßenseiten durchgehend mit Vorgärten, überwiegend
gepflegt. Richtung Müggelsee im Geflecht der zahlreichen Kanäle ("Neu
Venedig") mit vielen Wochenendgrundstücken. - Öffentlicher Zugang zum See
in ca. 160 m Fußweg Entfernung als Ende der kreuzenden Lutherstraße.
Vergleichslage: Wenn es im Prospekt heißt, diese Gegend sei das
"Zehlendorf des Ostens", so ist das hinsichtlich der Anmut
untertrieben, hinsichtlich des ökonomischen und intellektuellen
Entwicklungsstands übertrieben und irreführend, denn Zehlendorf hat mit der
Freien Universität in Dahlem immerhin eine der größten deutschen
Universitäten im Bezirk mit U-Bahnanschluss, Autobahnnähe und im
städtebaulichem Verbund mit Berlins Zentralbezirken, kein "Vorort"
wie Rahnsdorf.
Zehlendorf: 18,8 Quadratkilometer, 58.000 Einwohner + ca. 40.000
Studierende aus anderen Bezirken,
Bevölkerungsdichte 3.100 Einwohner pro Quadratkilometer.
Rahnsdorf: 21.5 Quadratkilometer, also vergleichbar groß, aber keine
9.000 Einwohner + Naherholungspendler,
Bevölkerungsdichte kaum mehr als 400 pro Quadratkilometer. Vororttypisch nur
S-Bahn (Station Erkner).
Straßenverhältnisse und Bürgersteiger: Alleebäume, allgemein in der
Gegend holpriger Eindruck, teils unbefestigte Bürgersteige, in der Ahornstraße
besser, teils eng, wenn Straßenrandbeparkung.
Dämeritzsee: Ernstzunehmende Größe,
Distanz zwischen Ost- und Westufer ca. 800 Meter, genutzt und tauglich für
gesellschaftliche Segelyachten ohne sportlichen Anspruch, tauglicher für
kleinere Segelboote und Surfer, viele Motorboote. Über Kanalsystem mit dem
nahen (sportqualitativ nicht entscheidend größeren) Großen Müggelsee
verbunden, ...
Lichtverhältnisse: Optimal, da Erholungs-
und Stegbereich in unverschatteter Westlage für lange Abende und
Sonnenuntergänge, ...
Grundstücksgröße und -schnitt: Mit
einer Grundstücksgröße von 1.503 qm für die Bebauung und funktionale
Aufteilung ausreichend, trapezöffnend zum See, keine spitzen,
gebrauchseinschränkenden Winkel, keine starken Gefälle, stimmige Relation
sämtlicher Flächenverhältnisse vor dem Gebäude und dahinter zum See.
Grundstücksaussicht: Sehr schön, die
Größe des Sees wahrnehmend, ausreichend abgeschirmt gegen die Nachbarbebauung,
Exklusivität bedingend.
Gebäude: Wie prospektiert umfangreiche
Rekonstruktions-, Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen seit ca. 15 Jahren.
Erste Schäden zeichnen sich im Bereich von Außenputz und Gesimshölzern ab.
Holzgutachten, mindestens Klopf-, Stech- und Feuchtetest ist anzuraten, da
Tragwerke betreffend.
Die großräumige Verfliesung der vom Bürgersteig aus sichtbaren
Eingangs-Außentreppen und Terrassen sind geschmacklich verfehlt, unpassend zu
Gebäudestil- und Gebäudealter, kein gelungener Stilkontrast. Wahrscheinlich
finden sich solche Momente auch innerhalb des Gebäudes.
Ungeprüft: Der vollzogene Dachausbau ist für die Wertigkeit dieser
Immobilie von besonderer Bedeutung. Prospektierung und und Gutachten lassen
Hinweise auf Baugenehmigungen vermissen.
Gesamteindruck ist positiv, wenngleich
ausgerechnet auf Anhieb einige Details irritieren, die durch
Modernisierungsentscheidungen bedingt sind, aber die Naturschönheit, in die
sich sowohl die Altarchitektur als auch die Ausbauten einpassen, der
Grundstücksschnitt und die Umgebung überwiegen deutlich.
Zielgruppen-Prüfung: Prospektiert
ist die Nutzung für wohlhabende Familien oder gemischt private und
freiberufliche, bürogewerbliche Nutzung. Solche Eignung ist in Anbetracht der
erheblichen Entfernung zum Berlin-Zentrum fraglich, zumindest eingeschränkt.
Auf wohlhabende Familien bezogen: Es scheint im Nahbereich an höheren
Schulen und jugendgemäßen Kulturangeboten zu fehlen, ...
Auf Firmen bezogen: Die Anfahrt zum/vom Berlin-Zentrum erscheint zu weit,
ist teils von landschaftlicher Schönheit, aber auch von ruinierten Abschnitten
geprägt. Das leisten sich renommierte Firmen nicht.
Zielgruppen-Definition: Entweder
Alleinsitz finanziell etablierter Lokalpatrioten ohne schulpflichtigen Nachwuchs
oder Zweitsitz für wohlhabende Familien und Firmen mit Naherholungsbedarf und
gleichwohl Bereitschaft zu erheblichem Aufwand in der Grundstücks- und
Gebäudepflege, sei es in Eigenarbeit oder mit georderten Kräften.
Hinsichtlich Instandhaltung ist Vermietung im Vergleich zur Eigennutzung allemal weniger Objekt-Identifikation anzunehmen, woraus
sich erhöhte Anforderungen an die finanzielle Leistungsbereitschaft des
Vermieters ergeben.
Vermietbarkeit: In Anbetracht der
Mindestgebotshöhe erscheint eine Vermietung mit Amortisationsanspruch unmöglich, auch perspektivisch. Einfach aus Gründen der Entfernung zum
Stadtzentrum. Vergleichbare Immobilien am stadtnäheren Großen Müggelsee hätten
es sogleich leichter.
Es müssten Gewerbemietverträge geschlossen werden (dürfen), um sich
gegebenenfalls von Mietern trennen zu können, die sich der
Grundstücksqualität nicht würdig erweisen oder den Vermieter übermäßig
beanspruchen.
Die dazu erforderlichen Vertragskonditionen sind mit dem Wohnmietrecht
(Stichwort "Soziales Mietrecht") nur schwer vereinbar. Unsere (Wohn-)Mietgesetze
sind auf ein ärmliches Mieterpublikum zugeschnitten und nicht für hochwertige
Vermietungsleistungen mit dafür erforderlich freier Vertragsgestaltung. Der
Vertragsfrieden hinge davon ab, dass sich entweder die Mieter mit
wohnmietrechtlichen Ansprüchen in kulanter Zurückhaltung üben oder
vermieterseitige Nachgiebigkeit vorauseilend für Interessenkonflikte aufkommt.
Ergänzende Vermietbarkeitsprüfung im
Internet: http://immobilienscout24.de/....From=result_list
Zukunft: Die Lage am Dämeritzsee
(insbesondere dieses Grundstücks) teilt die allgemeine Wertbeständigkeit von
Schönlagen mit Hauptstadtnähe. Dazu dreierlei:
1. Der Großflughafen Berlin-Brandenburg ab 2012
Die Lärmbeeinträchtigung durch den neuen Großflughafen wird die Lage
wertschädigen, wenngleich die Lärmbelästigung weniger stark als in der
Maximilianstraße/Pankow zu erwarten sind.
Der Flughafen Tegel (voraussichtliche Schließung Juni 2012) ist ca. 7,5 km
Luftlinie von der Maximilianstraße entfernt. Die Flugfrequenz ist seit Jahren
steigend mit erheblicher Belästigung (im Freien gesprächsstörend).
Der Flughafen Berlin-Brandenburg (voraussichtliche Inbetriebnahme Frühjahr
2012) ist von der Ahornstraße ca. 15 km Luftlinie entfernt, also mehr
Flughöhe.
Andererseits ungehemmte Schallausbreitung über den See, falls die akustische
Logik oberhalb von Wasserflächen keine andere ist, zumal es hier nicht um
horizontale Autobahngeräusche, sondern um vertikale Fluggeräusche geht.
Deshalb siehe Webseite der Bürgerinitiative mit dortigen Info-Karten zu
Flugrouten, Flughöhen und Dezibel >> http://fluglaermbbi.de
2. Schnellstraße
Seit vielen Jahren ist eine Schnellverbindung (Stadtautobahn) des Zentrums
nach Südosten geplant, scheiterte bislang an wenig überzeugender
Trassenführung, Finanzierung und örtlichen Widerständen, könnte das wichtige
Entfernungsproblem verkleinern.
3. Uferweg
Es müsste geprüft werden, ob der Öffentlichkeit ein Wegerecht am Ufer in
Planung ist. Die Exklusivität des Grundstücks wäre gemindert.
Erreichbarkeitsbeispiele
Maximiliantstraße >>> Ahornstraße
A10 = 53,5 km = ca. 40 Minuten Fahrzeit, überwiegend Autobahn
B2 + A10 = 49,3 km = ca. 46 Minuten Fahrzeit
B1 + B5 = 33,8 km = ca. 48 Minuten Fahrzeit, überwiegend Stadtverkehr
Wilhlem-Stolze-Str. >> Ahornstraße
B1 + B5 = 28,2 km = ca. 38 Minuten Fahrzeit
A10 = 39,5 km = ca. 40 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 25,4 km = ca. 41 Minuten Fahrzeit
Ringstr. >> Ahornstraße
A100 = 32,5 km = ca. 47 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 33,9 km = ca. 44 Minuten Fahrzeit
Alexanderplatz >> Ahornstraße
B1 + B5 = 29,7 km = ca. 41 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 27 km = ca. 45 Minuten Fahrzeit
Gedächtniskirche >> Ahornstraße
A113 + A10 = 61,9 km = ca. 45 Minuten Fahrzeit
A100 = 36,1 km = ca. 47 Minuten Fahrzeit
B1 + B5 = 36,1 km = ca. 51 Minuten Fahrzeit
Herthastraße / Grunewald >> Ahornstraße
A113 + A10 = 63 km = ca. 44 Minuten Fahrzeit
A100 = 38,2 km = ca. 46 Minuten Fahrzeit
A10 = 89,7 km = ca. 57 Minuten Fahrzeit
Herthastraße / Grunewald >> Gedächtniskirche = 5,8 km = 12 Minuten
Fahrzeit mit komplettem Kurfürstendamm
Herthastraße / Grunewald >> Alexanderplatz = 12,3 km = 25 Minuten
Fahrzeit auf Wegen durch Bestlagen
A. Sachwert: Die Prospektangaben zu
Sanierungs- und Modernisierungsinvestitionen scheinen wenigstens in hälftiger
Höhe glaubhaft, so dass der Sachwert schon des Gebäudes (=Altbestand plus
Aufwand abzüglich Grundstück) deutlich übertrifft.
B. Verkehrswert: Wird der
Zuschlag zum Mindestgebot (650.000 €) erteilt, so beträgt der Kaufpreis
inklusive Auktionscourtage, Grunderwerbssteuer, Notariat usw. um 15 % erhöht
knapp 750.000 €.
Das Mindestgebot dürfte weit übertroffen
werden, denn mit einiger Wahrscheinlichkeit werden potentielle Eigennutzer in
Bieterkonkurrenz treten und den Preis in die Höhe schnellen lassen, zumal sich
leistungsfähiger Eigenbedarf oft genug gerade in der Überschreitung des
wirtschaftlich Sinnvollen gefällt - ganz im Unterschied zum Bietergefecht oder
in Kaufpreiskalkulation bei "bloßen Renditeobjekten".
Treten leistungsfähige Eigennutzungskonzepte und leistungsfähige
Vermietungskonzepte in Bieterkonkurrenz, sind Vermietungskonzepte schneller auf
der Verliererstrecke.
Die Preistreiberei wäre zudem wahrscheinlich, weil viele unter dem Eindruck
hoher und gegenwärtig noch steigender Preise für oftmals schrottreife
Innenstadt-Immobilien geneigter dem Glanz, Charme und der anfänglichen (Sach-)Preiswertigkeit
des Objekts erliegen können.
C. Rentenwert: Rentabilität und Amortisation sind nur dann
"richtig" berechnet, wenn Eigenkapital und Fremdkapital in gleicher
Weise gewürdigt werden. Anschaulich: Ist das Eigenkapital groß. so erhöht
sich zwar immerhin die Insolvenzfestigkeit, nicht aber die Rentabilität.
Deshalb macht die hier überschlägige Amortisationsprüfung den
Gesamtkaufpreis als "Verschuldung des Objekts beim Investor" zur
Grundlage wirtschaftlichen Rechnens.
Bei einem
durchschnittlichen Schuldzinssatz i.H.v. 6,5 % wäre eine Nettomiete
i.H.v. ca. 5.500 € Richtwert, denn in diesem Vermögensratschlag wird der
Begriff "Nettomiete" nicht mietrechtlich, sondern wirtschaftlich
verwendet >> Die Nettomiete hat folglich die Kapitalkosten (= Eigenkapital
+ Fremdkapital werden gleichhoch verzinst) plus Instandhaltungskosten, plus
Verwaltungskosten und den Inflationsausgleich abzudecken.
Werden die gegenwärtig deutlich niedrigeren Kreditzinsen in Ansatz gebracht, so
macht das nur Sinn, wenn innerhalb der Zinsfestschreibungsfrist eine erhöhte
Tilgung bzw. Gewinnentnahme stattfände.
Ansonsten gilt: Niedrige Kreditkosten sind Schönfärberei zulasten des
Käufers, provozieren höhere Kaufpreise und die Unterbewertung des eingesetzten
Eigenkapitals, obgleich letzteres Steuerpflichten kostete, die prozentual weit
oberhalb jedes Schuldzinssatzes liegen müssten. - Folglich bleibt es bei der
genannten Nettoforderung.
Kommen die für solche Immobilien sehr variablen Betriebskosten hinzu, müsste
die Leistungsfähigkeit des Mieters allein für Raumzwecke auf mindestens 7.000
€ geschätzt werden dürfen. Solche Miethöhe wäre kein Problem in Berlins
Bestlagen, aber wenig wahrscheinlich in abseitigeren Lagen.
Zudem leidet die Rentabilität bei Objekt dieser Art unter erhöhtem
Leerstandsrisiko, denn rasche Folgevermietung zu tauglichen Konditionen ist
unwahrscheinlich. Der Leerstand wäre im Vergleich zu Leerständen in größeren
und hochgradig geteilten Miethäusern deutlich kosten- und verwaltungsintensiver.
Erläuterung: "Richtwerte sind kein
Musswerte", sondern dienen der Übung zur Betriebswirtschaftlichkeit.
Zum vereinfachten Wertigkeits- und gleichzeitigem Rentabilitätsvergleich
verschiedener Immobilien unterrichten wir die "1%-Regel", wonach eine
Immobilie einen Mietwert von monatlich 1 Prozent ihres Gesamtkaufpreises zu
repräsentieren hat, zunächst auch unabhängig davon, ob eigengenutzt oder
vermietet, denn zu oft erweist sich dann der Maklerspruch "Kaufen ist
billiger als Mieten" als irreführende Werbung.
Mittels dieser "1%-Regel" werden aus Großinvestitionen überschaubare
Mietwertigkeitsvorstellungen.
Beispiel: Kostet ein Objekt insgesamt 750.000 €, so beträgt der Richtwert
für das monatliche Mietrisiko 7.500 €.
Je weniger solch Richtwert-Miethöhe erzielbar erscheint, desto mehr Liebhaberei
wäre eingekauft bzw. desto teurer oder überteuerter wäre die Immobilie.
Eine Amortisation der hier betrachteten Immobilie
erscheint nach solchen Maßstäben ausgeschlossen. Die Rentabilität erreicht
bestenfalls (eher unwahrscheinlich) den Inflationsausgleich.
D. Spekulationswert: Differenzgeschäfte
aus niedrigem Einkaufspreis und höherem Verkaufspreis sind in zwei Kategorien
unterscheidbar.
Einerseits die niederschwellige Spekulation, die besondere in Phasen mit
Währungsrisiken genügen mag, wenn eine konkrete Kapitalanlage weniger verliert
als das Sparkonto und die Staatsanleihe durch Inflation oder eben auch nicht
erstmals durch Währungsreform.
Dass es für Objekte des hier begutachteten Typs unbeachtlich der Krisen
Liebhaber gibt, kann nicht daran vorbei, dass die krisensicheren Kreise
besonders in Krisen weniger experimentell die Zelte aufschlägt, sondern in
ihren wirklichen Hochburgen, eben den ausreichend großen Bestlagen Berlins.
Die niederschwellige Spekulation setzt also für dieses Objekt das Ausbleiben
einer verschärfter Krisen voraus oder möchte/kann sie überdauern,
anderenfalls riskiert sie, in der abseitigeren Lage überproportional zu
verlieren. Und in der Zeit bis dahin können die Kosten des Besitzes stärker
belasten als die Schließfachgebühr für Gold, wenngleich das mit anderen
Risiken gekoppelt ist. Der Ausstieg aus dem WorstCaseScenario bleibt der
Kartoffelacker nebst Schießgewehr oder der Verbleib in Heilberufen. So weit die
Familienerfahrung.
Andererseits die höherschwellige Spekulation
über die Vermögenssicherung hinaus. Dieser Spekulation stehen steuerrechtliche
Fristen entgegen, wonach der rasche Wiederverkauf das Immobiliengeschäft dann
wie sonstiger Warenhandel der Umsatzbesteuerung unterliegt, also der
Verkaufsgewinn größer als 19 Prozent sein muss.
Bliebe es beim Mindestgebot, so läge das nach hiesiger Auffassung daran, dass
der Auktionator die eigentliche Zielgruppe zu wenig erreicht hätte, also ein
Gewinn per Weiterverkauf möglich wäre. Solch Differenzgeschäft stünde jedoch
unter erhöhtem Zeitdruck, denn kostendeckende Zwischenvermietung wäre nicht
nur schwierig zu schaffen, sondern auch kontraproduktiv für den Weiterverkauf.
Zur Sicherung des Grundstücks wäre Personaleinsatz erforderlich und
qualifizierte Angebotsarbeit. Auch das ist in Vertretungsverhältnissen kaum
bezahlbar, sondern lohnt nur in Selbsterledigung mangels anderer Tätigkeiten.
Und schon im Falle des Zuschlags zum Mindestgebot erscheint wäre das Objekt
erheblich riskanter als konkret die Ringstraße, solange dort darauf geachtet
wird, dass die Werterhaltung ausschließlich aus den Erträgen betrieben wird
und Nachschüsse mindestens 1:1 die Wertigkeit steigern.
Das Ahorn-Objekt ist sowohl vergleichsweise als auch ohne Vergleich kein
taugliches Spekulationsobjekt.
Ohnehin sind Spekulationsgeschäfte nur schlecht vertretungsfähig, sondern eher
etwas für den Selbermacher oder die partnerschaftliche Risikotragung und
deshalb für klassische Kapitalanleger ungeeignet. Das gilt beispielsweise für
Börsengeschäfte und Kunsthandel gleichermaßen, wenngleich die Branchen mit
gegenteiligen Versprechungen "20 Prozent Eigenkapitalrenditen"
einerseits klammheimlich einpreisen, sich dessen andererseits auf
Aktionärsvesammlungen feiern lassen, ohne dass sich auch gescheitesten Anlegern
die Frage aufdrängt: "Wie machen die das, wenn nicht mit mir?"
Zusammenfassung:
Diese Immobilie könnte dem Eigenbedarf
deutlich genügen. Die vielen anspruchsvollen Neubauten in der Umgebung sichern
den wertigen Lageeindruck. Wenn jedoch Eigenbedarf nicht zur Debatte steht,
müsste die Immobilie Rentabilitäts- und Wertsicherungsprüfungen bestehen, was
sie mit Vermietungskonzepten nicht annähernd schafft und hohe Folgekosten
bedeutet.
Wird der Zuschlag zum Mindestgebot (650.000 €) erteilt, so beträgt der
Kaufpreis inklusive Auktionscourtage, Grunderwerbssteuer, Notariat usw. um 15 %
erhöht knapp 750.000 €. In dieser Höhe entspricht das Objekt der
Wertigkeitsvorstellung, zu der die Prospektierung spontan veranlasste, zumal
unter anfänglichen Aspekten bloßer Kapitalanlage und Freude am Besonderen.
Die Nachschau weist indes übergroße Anlagerisiken auf, zumal es im
Anlagezeitraum zu Schäden, Ärger durch Mieter und Wertminderungen z.B. durch
den Großflughafen und Wegerechte kommen kann und ein Zuschussgeschäft
eingekauft wird. Das Motiv würde sich mit zu großer Wahrscheinlichkeit in
Unzufriedenheit verkehren.
Zudem und trotzdem ist ein deutlich höheres Auktionsergebnis zu erwarten, was
zwar die Wertigkeit dieser Immobilie unterstreichen wird, gleichwohl und gerade
deshalb nicht mehr die Sinnhaftigkeit zu Vermietungszwecken, während in
wirklichen Bestlagen die Wertschätzung für Eigennutzung und Vermietung mehr
Parallelität aufweist.
Insgesamt ist unter Aspekten der
Vermögenssicherung abzuraten, auch zum Mindestgebot.
Das Auktionshaus hat Innenbesichtigungstermine
anberaumt. Die prospektierten Innenaufnahmen dürften für die Positiveindrücke
genügen, während die Nachschau vermutlich zu Abstrichen führt. Darum
erscheint die Teilnahme an der Innenbesichtigung nur dann gerechtfertigt, wenn
die vorstehenden Ausführungen nicht zu überzeugen vermögen und die
tatsächliche Nachfrage zur näheren Auktionsergebnis-Prognose erkundet werden
soll, wie sie sich bei solch Objekten im Vergleich zu
Standard-Einfamilienhäusern und Standard-Miethäusern weniger sicher
prognostizieren lässt.
Gutachtenaufwand: ca. 13 Stunden, HinRück ca.
60 km Fahrt u. Fotodokumentation,
Gutachtenhonorar: 450 € inkl. USt.
als "Richtwert", braucht es aber nicht, denn Ausflug
in schöne Umgebung, Abwechslung von gewöhnlicherer Miethaus-Thematik
hin zur interessanten Grundsatzfrage, zu welchen Bedingungen eine an sich
"nahezu geschenkte Luxusimmobilie" Kapitalanlagezwecke erfüllen
kann.
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