Eigentumswohnungsberatung
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Liebe D.,
das ist ganz lieb von Dir, dass Dir meine Beratung geldwert war, obgleich es mir kein unfröhlicher Termin
war und ich prinzipiell im Auftakt die Kosten meiner Beratung nenne oder
kostenlos stelle.
Wenn Du mit Rechnung 45 € inkl. USt. einverstanden bist, dann gebe ich sie Dir irgendwann.
Es ist steuerlich absetzbar unter "Werbungskosten" bei Vermietung & Verpachtung.
Ich hoffe, dass Ihr die Fotos in meinem Canon-Webspace sehen könnt, denn ich benutze diesen Canon-Service erstmals.
Im Nachhinein unseres Treffens komme ich zu etwas anderen Schlüssen, denn Du müsstest noch ziemlich genau überlegen, OB und welche Art der Vermietung auch wirklich richtig wäre.
Die Wohnung ist zwar wunderschön, aber ich würde sie an Deiner Stelle wahrscheinlich trotzdem nicht behalten,
- denn ihr Wert ist inzwischen einfach zu sehr gestiegen, um sie irgendwann selbst zu beziehen
- und dann als eventuell letzte Wohnung auch zu viele Treppen,
- und schlussendlich wird sie aufgrund ihrer Größe auch im späteren Wohngeld, Verwaltung, Rücklagen gar nicht so richtig preisgünstig sein.
Allerdings bin ich in Vermögenssicherungs- und Vermögensentwicklungsfragen ohnehin eher zugunsten von Mietshäusern voreingenommen und gegen Eigentumswohnungen, ES SEI DENN,
a) dass der Kauf ein Superschnäppchen wäre (Renditeobjekt), was aber immer verdächtig sein muss,
b) dass Geld keine Rolle spielt - und "geparkt" höhere Preise abwartet (Spekulationsobjekt).
Nun muss etwas genauer mitüberlegt werden, was bereits bekannt oder noch nicht gewusst ist:
Renditeobjekte unterscheiden sich von Spekulationsobjekten darin, dass sie höhere Mieten erzielen als die Kosten in betriebswirtschaftlich umfassender Betrachtungsweise, also nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch das investierte Kapital betreffend.
Um Immobilien hinsichtlich ihres Renditewertes miteinander zu vergleichen, schulte ich Immobilienwirtschaftler etwas eigensinnig mit einer "Ein-Prozent-Formel".
Beispiel: Immobilie kostet 400.000 € + Notar 3.500 € + Makler 26.000 € + Grunderwerbsteuer 24.000 € + Nebenkosten 500 € = 454.000 € Zwischensumme. Die eigene Suche & Überlegung muss eigentlich auch bewertet werden, also hoffentlich klug, denn man darf das Denken nie Beratern überlassen, also 6.000 € = 460.000 € "kalkulierte" Anschaffungskosten.
Dann setzte ich auf diesen Gesamtkaufpreis eine Verzinsung i.H.v. gewöhnlichen 6 % p.a. an, aus zwei Gründen:
1. Alle tieferen Zinsen sind eher "politisch", weil die Wirtschaft durch niedrige Notenbankzinsen angekurbelt werden soll, aber die Inflation solche Niedrigzinsen wieder einholt.
2. Weil es in wirtschaftlicher Betrachtungsweise falsch wäre, bloß die Zinskosten des Kreditbedarfs in die Rechnung einzubeziehen, denn das Eigenkapital war oft viel, viel teurer, weil versteuert. (Steuersatz?)
Dann setze ich 4 % p.a. der "kalkulierten" Anschaffungskosten als Bewirtschaftungskosten an. Bewirtschaftungskosten sind Betriebskosten plus Eigentumskosten (= Verwaltung, Reparaturen, Rücklagenrate) + 2 Prozent Schuldtilgung, als sei komplett fremdfinanziert, denn oben hatten wir nur die Schuldzinsen berücksichtigt.
In Addition von Anschaffungskosten + Bewirtschaftungskosten + Tilgung kommen wir auf Kosten i.H.v. 12 Prozent p.a., die durch Miete kompensiert werden müssen, also "1 Prozent pro Monat" von den Anschaffungskosten.
Im Beispiel wären das 4.600 € Soll-Mietwert für diese Wohnung. Das ist unerreichbar, weil die Kaufpreise die Mieten durch die auch durch Niedrigstzinsen co-provozierte Immobilienblase längst abgehängt haben. Aber paradoxer Weise würdest Du so luxeriös "mieten", wenn Du nun Eigenbedarf wahrnehmen würdest.
Gegen solche Formel darf sprechen, dass die vorausgesetzte 12-Prozent-Rendite fast nie erzielbar sei. Das stimmt. Aber der Rechenweg dieser Formel übt a) das betriebswirtschaftlches Denken und b) die Vergleichbarkeit von Rendite-Immobilien, weil die Überlegung, was die Immobilie "pro Monat" an Mietforderung realistisch erscheinen lässt, sich jedem Betrachter leichter erschließt und die oft überfordernden Größenordnungen von Kaufpreisen auf nahezu alltägliche Brötchengröße (1% pro Monat) runter bricht.
Und das auch bei großen Immobilien, die außerhalb unserer finanziellen Reichweiten sind, aber die wir dann plötzlich rechnen können.
Meine Empfehlung deshalb anders: Wenn Du Dir den Mietausfall leisten kannst, dann geht auf die Suche nach einer anderen Immobilie - und gleichzeitig auf "BEDINGTEN" Verkaufskurs. "Bedingt" heißt, dass Ihr ganz gewöhnlich auf M27-Käufersuche geht und den Verkauf davon abhängig macht, dass Ihr eine Wiederanlage-Möglichkeit gefunden habt.
Das Vorgehen für die Wiederanlage wäre zunächst Entwicklung des Such-Profils:
"Welche Ansprüche soll die Immobilie erfüllen?":
Lagen? Entwicklungsperspektive der Lage? Objekt-Zustand? Eigenbedarf? Und/oder Vermietbar? Oder zum Eigenbedarf mit zusätzlicher Vermietbarkeit? = Klingt gleich, aber sind verschiedene Sachverhalte.
Dann lauter Kleinfragen: Garten? Parkplatz? Infrastrukturelle Anbindung? Soziales Umfeld? ...
In Einzelfallbetrachtung des jeweiligen Angebots kann dann die Streichung einzelner Erwartungen stattfinden, aber die Auflistung der Erwartung muss vorher sein, denn es kommt nicht allein darauf an, was eine Immobilie verkehrswert ist, sondern ob sie es auch Dir ist.
Macht man sich solche Checkliste nicht höchstpersönlich und schriftlich, dann würden auch mir trotz vieler Erfahrung deutlich mehr Fehler unterlaufen.
Also was Du auch tust, ob Vermietung oder Verkauf: Du musst Dir Deine Checklisten anlegen & in Deinen Immobilienordner legen & entwickeln. Und immer nur in guter Laune, denn sonst fehlt die Muße für die erforderliche Phantasie :-)
Liebe Grüße,
Markus
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