Instandhaltungsrücklage

Wie die Solidität der Immobilienfinanzierung von der Eigenkapitalquote abhängig ist, so hängt die Solidität der langfristigien Immobilienbewirtschaftung maßgeblich von genügend hohen Instandhaltungsrücklagen ab, ansonsten droht Hauseigentümern und Teilhabern von Eigentumswohnungen die Schuldenfalle.

VORSICHT beim Eigentumswohnungskauf, denn oft wird im Wohngeld die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt. 

Mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen lassen sich höhere Quadratmeter-Preise als mit dem Verkauf von Mietshäusern erzielen. Um ein Verkaufsangebot günstig erscheinen zu lassen, werden bei der Berechnung des Wohngeldes häufig zu niedrige Instandhaltungsrücklagen einberechnet. Wenn dann eine neue Dachdeckung oder sonstige Großmaßnahme ansteht, reicht die Rücklage häufig nicht aus und die Wohnungseigentümer werden zu "Sonderumlagen" verpflichtet.

Erscheint Ihnen die angesetzte Instandhaltungsrücklage zu gering, so rechnen Sie sich vor dem Kauf aus, wie hoch sie eigentlich zu sein hätte, um den Bestand zu sichern - und sondieren Sie, ob sich genügend andere Eigentümer auf eine höhere Instandhaltungsrücklage einigen würden ODER hinreichend wohlhabend sind, um größere Sonderumlagen zu stemmen.. 

Falls Sie bereits gekauft haben und nachträglich feststellen, dass die Instandhaltungsrücklage zu niedrig bemessen ist, kommen Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer in Betracht.

In jedem Fall sollten Sie genau überlegen, ob Sie und die anderen Eigentümer für Sonderumlagen finanziell stark genug sind oder ob Sie die nächste Eigentümerversammtlung für einen Beschluss-Antrag auf höheres Wohngeld zum Zwecke einer höheren Instandhaltungsrücklage nutzen. 

Falls Sie den Eindruck haben, dass die Versammlung ohne taugliche Gründe Ihren Antrag ablehnt, fordern Sie zunächst die Eigentümerverwaltung auf, der Versammlung die Risiken einer zu geringen Instandhaltung zu erläutern. Lassen Sie seine Ausführungen ins Versammlungsprotokoll aufnehmen. 
Wenn Ihnen seine Ausführungen unzureichend erscheinen, fragen Sie ihn, auf welche Weise sich seine Instandhaltungsrücklage berechnet, denn es gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, dass sich genügend Gedanken gemacht wird, welcher Geldbeträge es bedarf, um Instandhaltungserforderlichkeiten nachzukommen. 
Auch diese Frage und Antwort gehört ins Protokoll. 
Weisen Sie notfalls die Versammlung darauf hin, dass jeder Einzelne ein gesetzliches Anrecht auf hinreichende Rücklagenbildung hat, also gerichtlich erzwingen kann und auch eine WEG-Verwaltung schadensersatzpflichtig machen kann, wenn diese es unterlässt, die Eigentümergemeinschaft auf Instandhaltungsrisiken hinzuweisen.

Falls es durch solches Drängen zum Streit oder sogar zum Rechtsstreit kommt, wäre es natürlich keine schöne Sache für den Hausfrieden, aber wenn Ihr Verlangen gut genug begründet ist, dann hat es auch keinen Zweck, wenn Sie Ihr Vermögen vermeidbaren Risiken durch zu niedrige Wohngelder aussetzen. 

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Ermittlung der Instandhaltungsrücklagenhöhe

Wir sind es gewohnt & verpflichtet, unsere Kraftfahrzeuge regelmäßig technisch überprüfen zu lassen, weil defekte Fahrzeuge ein erhebliches Risiko im Verkehr darstellen. 
Hingegen beschränken sich im Gebäudebereich routinemäßige Überprüfungen oft nur auf die Heizungstechnik, während sich Mängel an Gebäudesubstanz oft erst zeigen, wenn sie nur noch durch großen Aufwand in den Griff zu bekommen oder zu beheben sind. 

Darum empfiehlt sich eine turnusmäßige Inspektion des Gebäudezustandes. 
Halbjährlich: Treppenhäuser, Dachrinnen, Außenanlagen.
Jährlich: Dachdeckung, Schornsteine, Keller.
Alle zwei Jahre: Fassaden-Inspektion inkl. Riss-Dokumentation, Wohnungsinspektion.

Falls alles in Ordnung ist und das Gebäude in solider Bauweise, dann sollte die Instandhaltungsrücklage binnen fünf Jahren auf zwei Prozent des Gebäudesachwertes berechnet sein. 
Bei Eigentumswohnungen darf die Instandhaltungsrücklage je nach Kostentragungsregel der Teilungserklärung geringer sein, denn der Sachwert wäre "nur" für das Gemeinschaftseigentum zu ermitteln.

Beispiel: Hätte ein Haus mit 10 Wohnungen einen aktuellen Sachwert i.H.v. 2 Mio. EURO. so wären bei einer jährlich einprozentigen Preissteigerungsrate monatlich ca. 70 EURO anzusparen.

Falls ein Instandhaltungsstau ermittelt wird, muss die Instandhaltungsrücklage im Maßstab der Dringlichkeit angehoben oder um "Sonderumlagen" ergänzt werden.

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Mittels Tabellenkalkulation lassen sich Instandhaltungspositionen und Instandhaltungszyklen exakter sammeln und in Ansparpläne umrechnen: 

Beispiel Instandhaltungsrücklage für ein fünfgeschossiges Treppenhaus mit 10 Wohnungen: 

Der Neuanstrich inkl. Putzausbesserung kostet 10.000 EURO. 
Die Haltbarkeit wird auf 10 Jahren geschätzt. 
Die Preissteigerung wird auf 10 Prozent geschätzt.

11000/10/10/12 = 9,17 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

Beispiel Instandhaltungsrücklage für die Dacherneuerung eines Hauses mit 10 Wohnungen: 

Kosten: 60.000 EURO.
Haltbarkeit: 40 Jahre
Preissteigerung: 40 Prozent.

60000+40% = 84000/40/10/12 = 17,50 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

Beispiel Instandhaltungsrücklage für die Fassadenerneuerung eines Hauses mit 10 Wohnungen: 

Kosten: 80.000 EURO.
Haltbarkeit: 40 Jahre
Preissteigerung: 40 Prozent.

80000+40% = 112000/40/10/12 = 23,33 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

Beispiel Instandhaltungsrücklage für die Frisch- und Abwasser-Strangerneuerung eines Hauses mit 10 Wohnungen: 

Kosten: 20.000 EURO.
Haltbarkeit: 40 Jahre
Preissteigerung: 40 Prozent.

20000+40% = 28000/40/10/12 = 5,83 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

Beispiel Instandhaltungsrücklage für die Fenster-Erneuerung eines Hauses mit 10 Wohnungen & insg. 86 Fenstern: 

Kosten: 90.000 EURO.
Haltbarkeit: 40 Jahre
Preissteigerung: 40 Prozent.

90000+40% = 126000/40/10/12 = 26,25 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

ALLEIN aus diesen vier Instandhaltungspositionen errechnet sich eine monatliche Anspargröße i.H.v. 
9,17+17,50+23,33+5,83+26,25 = 82,08 EURO.

Alternativ-Beispiel Instandhaltungsrücklage für regelmäßige Fassadenarbeiten eines Hauses mit 10 Wohnungen: 

Kosten: 30.000 EURO.
Haltbarkeit: 20 Jahre
Preissteigerung: 20 Prozent.

30000+20% = 36000/20/10/12 = 15,00 € pro Monat hätte jede Wohnung monatlich für diese Position beizusteuern. 

Alternative Rücklagenrechnung bei größeren Immobilienvermögen: 

Wenn der Gebäudebestand groß und hinreichend wirtschaftlich ist, so können Rücklagen in Grlößenordnung weniger Monatsmieten genügen, um dafür zu sorgen, dass sich die Gebäude bei Großmaßnahmen gegenseitig "subventionieren". sofern gewährleistet ist, dass sich Großmaßnahmen zeitversetzt einplanen lassen.
Ob solche Rücklagenrechnung funktionieren kann, ist ähnlich zu rechnen wie in der Versicherungswirtschaft, also möglichst alle Positionen erfassend und Reserven für unvorhergesehene Investitionserfordernisse, die zwar auch gebäudeversichert sein können, aber trotzdem aus Rücklagen bezahlbar sein sollten, um notfalls die Zögerlichkeiten von Gebäuderversicherungen ausgleichen zu können. 

Degressive NOTRESERVE: Je größer der Wohnungsbestand, desto geringer darf die Instandhaltungsrücklage pro Wohnung sein. 

1 Wohnung = 20.000 € Rücklage, 
2 Wohnungen = 30.000 € Rücklage, 
3 Wohnungen = 35.000 € Rücklage.
Für jede weitere Wohnung zusätzliche 2.000 € Rücklage.
z.B. 10 Wohnungen = 35.000 € + 14.000 € = 49.000 € Rücklage,
z.B. 20 Wohnungen = 35.000 € + 34.000 € = 69.000 € Rücklage,
z.B. 30 Wohnungen = 35.000 € + 54.000 € = 89.000 € Rücklage,
z.B. 40 Wohnungen = 35.000 € + 74.000 € = 109.000 € Rücklage,
z.B. 50 Wohnungen = 35.000 € + 94.000 € = 129.000 € Rücklage,
usw.

Was ist die anzuratende Konto-Variante für Rücklagen-Gelder? 
Wie bei allen größeren Geldbeträgen empfiehlt es sich, Rücklagen auf ein Festgeldkonto zu beordern, 
a) über welches nur gemeinsam mit einer weiteren Vertrauensperson verfügt werden kann, auch wenn es sich um eigenes Geld handelt.
b) Die Kündigungsfrist sollte mindestens 5 Werktage betragen, denn größere Investitionen werden gewöhnlich nicht "über Nacht" entschieden.
c) Die Verzinsung muss regelmäßig überprüft werden, denn Banken neigen dazu, die Altkunden schlechter als die Neukunden zu stellen.

ACHTUNG: Alle Zahlenbeispiele haben das Bezugsjahr 2016.
 
Markus S. Rabanus  letztes Update 2016-10-01


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