Investitionssicherheit201604

Lieber G.,

Ortschaft und Objekt machen einen zum Produkt sehr gut passenden Eindruck. Auch Geschäftsverlagerung dorthin halte ich für okay, denn für deutschlandweites Marketing genügt, wenn du in Berlin bloß eine "Vertretung" unterhältst, um von Interessenten anlaufbar zu bleiben.

Der Mietvertrag ist ebenfalls okay, aber bitte bedenke, dass er keinerlei Investitionssicherheit schriftlich verbürgt, sondern dir gemäß §580 a Abs.2 BGB jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Dann müsstest du mit allen Maschinen innerhalb von 3 Monaten eine neuen Standort finden, vermutlich mit komplett neuem Personal. Das kann niemand schaffen. Der Betrieb wäre kaputt. 

Oder wenn die Gemeinde das Objekt verkauft und der Käufer dann ordentlich kündigt, um etwas anderes zu machen oder dir einen "neuen Vertrag mit 3000 € pro Monat" anzubieten. Dann wäre alles vernichtet. 

Außerdem sind für diese Produkte Lieferverträge typisch, die mindestens ein halbes Jahr zuvor für das kommende Jahr geschlossen werden. Das macht absolut erforderlich, dass dir nur mit 24-monatiger Frist gekündigt werden darf - und eigentlich sollten es wenigstens 36 Monate sein, 
- denn 1 Jahr Standortsuche neben dem laufenden Betrieb, 
- dann 1 Jahr für Neuorganisation der Kundenbeziehungen, Banken, Ämter, Personal  usw. neben dem laufenden Betrieb, 
- dann mindestens zweimonatige Betriebsunterbrechung für Umzug. 

In § 4 Abs.3 muss es bitte heißen: 

"Die Kündigungsfrist für den Mieter richtet sich nach § 580 a Abs.2 BGB, die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt 36 Monate, um dem Mieter hinreichende Zeit zum betrieblichen Standortwechsel zu gewähren."

In § 5 Mieten, Nebenkosten, Zahlungsweise muss du die jährliche 10-Prozentsteigerung nebst Wertsicherungsklausel tabellarisch ermitteln, indem du dir diese Wertsicherungsklausel mindestens 10 Jahre rückschaust, ansonsten müssten deine Gewinne ewig um 10 Prozent pro Jahr steigen, während ich betriebswirtschaftlich konservativ davon ausgehe, dass die Investitionskosten frühestens in 10 Jahren wieder zurück sind. Darum sollte eine "Ortsüblichkeit" genannt werden, mit deren Erreichung dann nur noch die Wertsicherungsklausel gilt ohne die jährlichen 10-Prozentsteigerungen. 

Der letzte Satz müsste also ergänzt werden: "...., bis die ortsübliche (oder regional übliche) Miete für industrielle Gewerberäume erreicht ist."

LG, Markus

Vermögensberatung