Investitionssicherheit201604
Lieber G.,
Ortschaft und Objekt machen einen zum Produkt sehr gut passenden Eindruck. Auch Geschäftsverlagerung dorthin halte ich für okay, denn für deutschlandweites Marketing genügt, wenn du in Berlin bloß eine "Vertretung" unterhältst, um von Interessenten anlaufbar zu bleiben.
Der Mietvertrag ist ebenfalls okay, aber bitte bedenke, dass er keinerlei
Investitionssicherheit schriftlich verbürgt, sondern dir gemäß §580 a Abs.2
BGB jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Dann müsstest du mit allen
Maschinen innerhalb von 3 Monaten eine neuen Standort finden, vermutlich mit
komplett neuem Personal. Das kann niemand schaffen. Der Betrieb wäre
kaputt.
Oder wenn die Gemeinde das Objekt verkauft und der Käufer dann ordentlich
kündigt, um etwas anderes zu machen oder dir einen "neuen Vertrag mit 3000
€ pro Monat" anzubieten. Dann wäre alles vernichtet.
Außerdem sind für diese Produkte Lieferverträge typisch, die mindestens
ein halbes Jahr zuvor für das kommende Jahr geschlossen werden. Das macht
absolut erforderlich, dass dir nur mit 24-monatiger Frist gekündigt werden darf
- und eigentlich sollten es wenigstens 36 Monate sein,
- denn 1 Jahr Standortsuche neben dem laufenden Betrieb,
- dann 1 Jahr für Neuorganisation der Kundenbeziehungen, Banken, Ämter,
Personal usw. neben dem laufenden Betrieb,
- dann mindestens zweimonatige Betriebsunterbrechung für Umzug.
In § 4 Abs.3 muss es bitte heißen:
"Die Kündigungsfrist für den Mieter richtet sich nach § 580 a Abs.2 BGB,
die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt 36 Monate, um dem Mieter
hinreichende Zeit zum betrieblichen Standortwechsel zu gewähren."
In § 5 Mieten, Nebenkosten, Zahlungsweise muss du die jährliche
10-Prozentsteigerung nebst Wertsicherungsklausel tabellarisch ermitteln, indem
du dir diese Wertsicherungsklausel mindestens 10 Jahre rückschaust, ansonsten
müssten deine Gewinne ewig um 10 Prozent pro Jahr steigen, während ich
betriebswirtschaftlich konservativ davon ausgehe, dass die Investitionskosten
frühestens in 10 Jahren wieder zurück sind. Darum sollte eine
"Ortsüblichkeit" genannt werden, mit deren Erreichung dann nur noch
die Wertsicherungsklausel gilt ohne die jährlichen
10-Prozentsteigerungen.
Der letzte Satz müsste also ergänzt werden: "...., bis die ortsübliche
(oder regional übliche) Miete für industrielle Gewerberäume erreicht
ist."
LG, Markus