Thema: Wiederanlage in begleiteter
Eigenregie
1. TEB: Geldanlage vorzugsweise auf Immobilien und
Selbstverwaltung fokussieren. - Dürfte Sie meinerseits wenig wundern.
Von Eigentumswohnungen rate ich ab. - Ausnahmen nur unter engen
Voraussetzungen, bspw. dauerhafter Eigenbedarf und schlechteste
Aussichten auf dem Mietwohnungsmarkt.
Eigentumswohnungen haben den entscheidenden Nachteil des Insolvenzrisikos von
Miteigentümern und dass einem durch die Gemeinschaft Kosten entstehen können,
die man in Zeitpunkt, Art und Größenordnung nicht selbst bestimmen kann.
2. TEB: Da nach großen Vermietungsobjekten weniger Nachfrage
ist, sind auch die Quadratmeterpreise niedriger und rentabler, so dass die
Alternative zu Eigentumswohnungen lautet, sich erforderlichenfalls Partner zu
suchen, die man gut kennt und allemal besser kennt als irgendwelche Miteigentümer
von Eigentumswohnungsanlagen.
Im gemeinsamen Kaufvertrag könnte man einander für den Fall der streitigen
Aufhebung der Gemeinschaft das "Nießbrauchrecht" auf definierte
Wohnungen vorbehalten, die einem per einzuholender "Teilungserklärung"
zufallen. So kann der Nießbrauch auch wirtschaftlich auch sofort aufteilen,
falls gewünscht - und die Teilung in Eigentumswohnungen vorweg nehmen.
"Initiator einer Aufteilung" zu sein, ist grundverschieden zu
"Kunde einer Aufteilung" zu sein. - Muss aber auch nicht, wenn man
einander gut versteht, dann bewirtschaftet man dauerhaft gemeinsam, wie ich es
mit fast all meinen Häusern mache.
3. TEB: Die Selbstverwaltung ist aus vielerlei Gründen überragend
wichtig und lässt sich bis zu 30 Mietverträgen auch ohne Erfahrung mit
monatlichem Kontrollaufwand und etwaigen Mahnung binnen einer Stunde
erledigen, wenn alle Hausbetreffs über ein spezielles Konto und über eine
Homebanking-Software abgewickelt werden.
Z.B. in "Starmoney", "WiSo-MeinGeld", "Quicken",
... lassen sich "Kategorien" einrichten, die alle Zahlungsbewegungen
buchhalterisch sortieren und summieren.
Bei zuverlässigen Mietern genügen auch halbjährliche Kontrollen, ob alle
brav zahlen. Dann darf man allerdings nicht in "sozialen
Brennpunkten" kaufen.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung und lässt sich über
Tabellenkalkulation realisieren. Auch dabei helfen wir gerne, wie überhaupt
bei allen autretenden Problemen unser Rat telefonisch oder per Fax eingeholt
werden kann.
Und wir machen es kostenlos, denn wir hatten ja sehr lange Ihr Vermögen
in honorierter Verwaltung.
Gering kostenpflichtig (max. 1 Euro pro Vertrag und Tag) dann nur, wenn Sie
uns aus Gründen von Urlaubsabwesenheit als temporäres Servicetelefon
anbieten.
Die gelegentliche Buchhaltung ist jedenfalls "kinderleicht" - wozu
hat man Kinder - und obendrein etwas kaufmännische Erfahrung braucht es für
jeglich unbetreutes Leben.
4. TEB: Die Immobilie sollte Ihnen nicht entfernter sein als
Ihnen die "Sachherrschaft" gewährleistet scheint, denn Nähe und
eigenes Entscheiden lohnt - und wir helfen telefonisch bei Vorgehensweisen.
5. TEB: Die Immobilie sollte in Lage und Qualität Ansprüchen genügen,
wie Sie es einer etwaig studierenden Tochter zumuten würden.
6. TEB: Es darf ruhig Altbau sein, denn kaum ein Haus fällt
nach 100 Jahren plötzlich mit Ankauf in sich zusammen oder müsste sofort
umfassend modernisiert werden.
Vielmehr genügt es, wenn das Objekt erwarten lässt, dass größere
Instandhaltungen und Modernisierungen in Ruhe planbar nach fünf Jahren
begonnen werden.
Im Unterschied zu Neubauten sind "entwicklungsbedürftige" Objekte
oft wertgewinnender und auch unterwegs interessanter, weil sich
Instandhaltungen (sofern kein "anschaffungsnaher Aufwand") aus
Mieterträgen oder sonstigen Einkommen steuerlich positiver auswirken als wenn
schon perfekt mit Ankauf und höher bezahlt.
Andererseits: Bequemer hat man es mit teureren, gepflegteren Häusern.
7. TEB: Man kaufe ruhig über Makler, denn der Makler hat
aller Laienperspektive entgegen nicht den höchsten Kaufpreis im Sinn, sondern
system-notorisch vorrangig, dass es nicht jemand anderes vermittelt als er.
Folglich wird er alles dafür tun, dass der Kaufpreis gesenkt wird. Und wenn
er "zehn andere Interessenten hätte", dann wäre er mit Ihnen nicht
im Gespräch, sondern hätte längst erledigt, denn er lebt nicht von schönen
Augen, sondern davon, anderen Vermarktern zuvor zu kommen.
(Daraus folgt für den Umkehrfall, dass man einen Verkauf nicht über Makler
abwickelt, sondern sich selbst um Käufer bemüht.)
"Direkt vom Eigentümer" gibt es kaum und verhandelt sich meist
schwerer. Aber selbstverständlich lohnt der Versuch, falls Gelegenheit.
8. TEB: Man redet das Objekt nicht schlecht, denn dann
entsteht dem Verkäufer der Eindruck, dass Sie keinen "Guten Preis"
zahlen möchten.
Eher das Gegenteil, z.B.: "Herzlichen Dank für den Hinweis auf dieses
interessante Haus. Lage und Zustand gefallen uns gut, so dass mittelfristig
sogar in Betracht käme, dass unser Sohn dort eine Wohnung bekommt, falls frei
werdend.
Nur der Kaufpreis erscheint uns im Objektvergleich ein bisschen zu sportlich.
Können Sie 170.000 € auf uns zugehen, so würden wir es sofort machen oder
Sie bitten, mit uns in Verbindung zu bleiben, falls sich am Preis etwas tut
und wir bis dahin nichts anderes kaufschlüssig wurden. Aber bitte nicht
missverstehen, denn Ihr Haus ist im Moment deutlich erste Wahl."
Die bloße Frage, ob "etwas Preisnachlass möglich sei", kann nur
enttäuschende Antworten provozieren.
Praktischer ist es, wenn Sie nett sagen, was es Ihnen wert ist. - Nicht übertreiben,
aber 15 bis 20 Prozent unter den inserierten Vergleichsobjekt-Preisen wäre
noch nicht unverschämt und läge sehr wohl noch im Erwartungs- bzw. Befürchtungshorizont
von Veräußerern.
9. TEB: Aus beschriebener Verhandlungsmethode folgt, dass bei
der Suche der Preisbereich ruhig höher angesetzt werden kann. Dort ist
Nachfrage geringer und Preisnachlass leichter zu erzielen.
10. TEB: Gutes Verhältnis zum Makler.
a) Nicht an der MaklerCourtage rummäkeln, sondern am Kaufpreis. Da hilft
der Makler eher - oder bietet von sich aus Nachlass auf die Courtage an.
b) Der Makler freut sich zwar über telefonisch angezeigtes Interesse, aber
Schriftlichkeit ist ihm lieber, denn so kann er dem Veräußerer seine Aktivität
besser nachweisen - und dass der Preis "vielleicht doch etwas
moderater" sein müsste.
11. TEB: Für Immobilienprofis kommt es weniger darauf
an, ob es "gute Mieter" sind, aber für Immobilienlaien ist es überaus
wichtig, "gute Mieter" zu haben, denn auch das beste Haus kann sich
einem durch schlechte Mieter verleiden.
Das lässt sich kontrollieren,
a) indem Sie sich tatsächlich alle Mieterakten zu Gemüte führen und
sich deren Vollständigkeit schriftlich zusichern lassen, ob und bei wem es im
Zeitraum wenigstens der letzten drei Jahre zu Mietminderungen, Mietzahlungsrückständen
oder Prozessen kam,
b) indem Sie sich bei der Innenbesichtigung Zeit für Gespräche mit der
Mieterschaft nehmen,
c) die Hausabrechnungen wenigstens der letzten drei Jahre zeigen bzw. besser
kopieren lassen.
12. TEB: Unüberlegt NIE etwas zusagen, sondern stets:
"Das hört sich gut an! Das werden wir uns durch den Kopf gehen
lassen."
Und auch bei Mängelanzeigen von Mietern NIE vorschnell entscheiden, denn
Mietwohnung ist preisgünstiger als Hotel oder Krankenhaus - und
wirtschaftlicheres Handeln erforderlich - im Rahmen der Zumutbarkeit, denn wäre
der Mieter Eigenheimer oder Vermieter, so würde auch er nicht immer gleich
dreifach teure Notdienste rufen. Also: "Ja, das hört sich ja
schrecklich an, müssen wir gründlich prüfen, wie es sich beheben lässt."
Auch kene Spontan-Auskünfte, sondern: "Muss ich nachschauen und rufe Sie
dann zurück." - Sie werden sich erinnern, wie oft ich Ihnen sagte:
"Da muss ich erst meine Frau fragen." - Das war vielleicht nicht
immer gleich befriedigend, aber dann immerhin richtiger.
Das sind Routinen gegen Benachteiligung daraus, dass jemand weiß, etwas von
Ihnen zu wollen, wovon Sie noch nichts wussten.
Solche Routinen muss man üben, denn die Spontaneität ist erfahrungs- und
situationsabhängig - weniger verlässlich.
13. TEB: Die Rendite. Hoch ist schön, oft aber unbequem,
denn das Preis-Leistungsverhältnis muss auch für die Mieter stimmen.
14. TEB: Je mehr mehr Wohnungen, desto kleiner das
Mietausfallrisiko.
15. TEB: Je mehr kleine Wohnungen, desto höher der
Instandhaltungsaufwand und somit auch mehr Verwaltung im Vergleich zu größeren
Wohnungen.
16. TEB: Je größer die Wohnungen in zu kleinem Haus, desto
höher das Mietausfallrisiko. Aber auch seltener Mieterwechsel, was wiederum
eigene Vor- und Nachteile hat, weniger Aufwand, aber auch weniger Möglichkeit,
den Mietpreis dem Markt anzupassen.
17. TEB: Ist beispielsweise ein hochpreisig vermieteter
Supermarkt drin, so kann man bei Vertragsverlängerung erpressbar sein, wenn
ein Folgemieter schwer zu finden wäre.
18. TEB: Ideale Risikostreuung für unprofessionelle
Vermieter sind Miethäuser mit fünf bis fünfzehn Parteien und die Wohnungen
nicht zu groß, nicht zu klein, es sei denn Universitätsnähe, denn dort
braucht es auch kleinste Wohnungen.
19. TEB: "Lage, Lage, Lage", aber das hängt dann
auch davon ab, wie sich die "Lage" entwickelt und ob dem Preis genügend.
Der unprofessionelle Vermieter tut sich in mittleren Lagen leichter. Also
wieder oben das "Tochter-Kriterium".
20. TEB: Wichtig ist, dass man möglichst viele Objekte
ernsthaft in Betracht zieht und durchrechnet, ehe man kauft.
Übung macht reicher, denn die wirklichen Schnäppchen ergeben sich nur zu
selten, so dass auch ein Immobilienprofi darauf nicht hofft, sondern versucht,
aus schlechten Angeboten gutes Geschäft zu machen. Das kann nur
gelingen, wenn etwas Auswahl erarbeitet ist und man im Eifer die kleinen Tipps
hier nicht vergisst, sondern sich zur Routine macht.
Eine Stunde pro Woche müsste die laienhafte Immobiliensuche wohl sein -
und sicherlich länger als ein halbes Jahr.
Das wären dann 30 bis 40 Stunden, aber kaum irgendwo wird so schnell
verdient, wie durch schlechten Hauskauf verloren.
21. TEB: Auch bei der Finanzierung lohnen
immobilienspezifische Kenntnisse, denn den Laien wird viel Unfug erzählt.
"Gute Beratung" gibt es nur dort, wo nicht an Beratungsgegenständen
verdient wird. Das klären und schaffen wir - später.
22. TEB: Wenn doch nur fremde
Verwaltung in Betracht kommt, dann schade, denn auch das Haus wird fremder als
die Zahlen, aber kein Ausschlusskriterium, denn auch dafür können wir
Hinweise geben.
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Das klingt jetzt nach einigem Aufwand, aber er lohnt, denn eigene Immobilien
haben die höchste Vermögensfestigkeit, während Fonds und Wertpapiere ins
Bodenlose fallen können - und zwar wahrscheinlicher, je hübscher
prospektiert jemand schon daran verdient, fremde Vermögen
"anzulegen", es sei denn, man hätte unlautere Kontakte und kennt
Entscheidungen früher als andere, weil sonst schneller weg als auf dem Markt.
- Börse nur in Spielgeld-Dimension.
Ein bisschen mehr Beratungsbedarf kann auftauchen, aber der Schritte
waren jetzt schon viele, denn der erste Schritt ist, dass geschaut wird,
welche Angebote auf dem Markt sind.
Z.B. Immobilienscout.de ermöglicht kostenloses Suchprofil, so dass sich
immerzu Ergebnisse abrufen lassen. Tut sich nichts, dann Suchprofil erweitern.
Und Geduld.
Erscheinen Objekte interessant, können wir Rücksprache halten, worauf es
ankommen könnte.
Kaufmännische Beratungstelefonate vorzugsweise zwischen 16 und 18 Uhr an
Dienst- und Donnerstagen.
Wenn Ratsuche in Mietfragen oder Reparaturen, dann jederzeit, falls es
eilt.
Liebe Grüße,
Markus S. Rabanus
Update 2020-01-25
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