Dialog-Lexikon ZuletztHypoNachverhandlungen
Wenn die bankseitigen Angebote zur
Immobilienfinanzierung (oder Vertragsverlängerung) inakzeptabel erscheinen,
lohnt nicht, die negativen Aspekte ausführlich darzulegen und
"Nachbesserung zu fordern", denn Folge davon wäre regelmäßig,
dass auch die Nachbesserungen nicht gut genug sind, also bloß Zeit vergeuden,
die es für die Verhandlungen mit anderen Banken braucht.
Ohnehin ist es effektiver, sich nicht von Banken Finanzierungsangebote machen zu
lassen, sondern selbst die aktuellen Finanzierungskonditionen zu recherchieren
und daraus ein auf die eigenen Erfordernisse abgestimmtes Angebot an die Bank
einzureichen.
Das eigene Angebot übersichtlich halten:
1. Beleihungsbedarf beziffern und in prozentuales
Verhältnis zum Beleihungswert setzen (mit Verpflichtung zur
Vertraulichkeit).
Anm.: Je niedriger der Beleihungsbedarf zum Beleihungswert, desto weniger
bankseitiger Risikoaufschlag beim Schuldzins.
2. Schuldzinshöhe pro Jahr nennen und monatliche
Zahlungsweise vorschlagen.
Anm.: Die Banken schlagen bonitätsstarken Kunden gerne bloß quartalsweise oder
gar jährliche Schuldzinszahlung vor, weil die seltenere Zahlung im Rahmen
üblicher Annuitätendarlehen zur
Verlangsamung der Tilgung führt, also der Bank höhere Schuldzinseinnahmen
beschert.
3. Tilgugnshöhe der Festschreibungsfrist
anpassen und nennen..
Anm.: In Hochzinsphasen empfehlen sich niedrige Tilgungsraten und kuzre
Zinsfestschreibungslaufzeiten. In Niedrigzinsphasen empfehlen sich hohe
Tilgungsraten und lange Zinsfestschreibungslaufzeiten, um für eventuell
nachfolgende Hochzinsphasen weniger Kreditbedarf zu haben.
Die vorzuschlagende Tilgungshöhe sollte man sich selbst per Annuitätenrechner
ermitteln. Es wäre unprofessionell, es sich bankseitig ausrechnen zu lassen,
mit welcher Tilgungshöhe man leben kann bzw. leben möchte.
4. Sondertilgungskonditionen vorschlagen.
Anm.: Niedrige Tilgungsraten in Verbindung mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit
verschaffen zwar mehr finanziellen Spielraum als hohe Tilgung ohne
Sondertilgung, aber verschlechtern regelmäßig den Schuldzinssatz und können
sogar auch die Tilgung insgesamt verlangsamen, weil die zur Sondertilgung
erforderliche Ansparungszeit tilgungslos ist und höhere Schuldzinslast zur
Folge hat.
Abzuwägen ist also, wie teuer sich der Kreditsuchende seine mit Sondertilgungen
erlangte Dispositionsfreiheit erkaufen möchte.
5. Sonderkündigungsfälle und
Vorfälligkeitszinsen
Variante A: Für den Fall des Immobilienverkaufs (oder plötzlichen Reichtums)
sollte gefordert werden, dass keine Vorfälligkeitsverzinsung in Rechnung
gestellt wird.
Anm.: Auch das möchte gut überlegt sein, denn je unwahrscheinlicher eine
Veräußerung oder je niedriger der aktuelle Schuldzinssatz, desto weniger
wichtig wäre ein bankseitiger Verzicht auf Vorfälligkeitszinsen, zumal solcher
Verzicht regelmäßig mit einer höheren Schuldzins-Vereinbarung einher
geht.
Variante B: Vorfälligkeitszinsen sollen nur in Höhe der Differenz anfallen,
die sich zwischen den marktüblichen Zinshöhen von Vertragsbeginn und
Sonderkündigung ergibt.
6. Bonitätsnachweis über den Beleihungswert
hinaus
Also Aufstellung des Vermögens, Familienstand, Beruf und Gehaltsnachweis (mit
Verpflichtung zur Vertraulichkeit). .
GENERELL
Es wäre laienhaft gegenüber Banken, mit Maximalforderungen Verhandlungen zu
beginnen und zu hoffen, man werde sich "irgendwo in der Mitte
treffen".
Es macht gleichfalls nur selten Sinn, die besten auf dem Mark gefundenen
Zinsangebote von anderen Banken zu fordern, denn a) sind deren Zinshöhen
oftmals davon definiert, ob sie noch unbedingt weitere Immobilienkredite
vergeben mag und sich deshalb besonders tief in den aktuellen Wettbewerb
kniet.
Wer immerzu nur das Optimum für sich fordert, läuft eher Gefahr, am Ende leer
auszugehen oder sich notweise auf übelste Konditionen einlassen zu müssen.
Optimierungsversuche (schon oben im ersten Absatz) haben deutlich höhere
Erfolgsaussichten, wenn sie auf der Basis von Finanzierungsangeboten
konkurrierender Banken unternommen werden.
Dabei müssten es jedoch bereits persönliche Bankangebote konket zum
Beleihungsobjekt handeln, denn die "besten" Konditionen wie sie via
Internet ausgewiesen werden, sind nur selten für jedermann oder jedes
Objekt.
Überhaupt finden Immobilienfinanzierer in den Verhandlungen gern "das Haar
in der Suppe", mit dem sich von Internet-Vergleichsportalen abweichende
bzw. höhere Zinssätze rechtfertigen lassen.
Solche bankseitigen Übervorteilungsversuche würden sodann in dem Maße
erfolgreich sein, wie sich der Kreditsuchende Inkompetenz anmerken lässt.
Je tiefer die oben unter 1. bis 6. skizzierten Zusammenhänge
begriffen sind, desto leichter lassen sich die Interessen des Kreditbedürftigen
wahren.
Persönliche Faulheit würde teuer = vermeidbarer Luxus.
Viel Erfolg !
Markus S. Rabanus 20170116
