Immobilienbewertung

Dass ich das Haus zum "tatsächlichen Wert" verkaufe, lässt sich so nicht sagen. Es ist banaler: Mir muss der Preis gefallen.

Gleichwohl seien die unterschiedlichen Bewertungsmethoden kurz vorgestellt, die sämtlich ihre spezifischen Berechtigungen und Sinngrenzen haben. 

Das: "Sachwertverfahren" = 
a) was die Herstellung solche Gebäudes kosten würde, 
b) abzüglich Wertminderung in Höhe des erforderlichen Sanierungsaufwandes, 
c) plus statistischer Bodenwert.
Schwäche des Sachwertverfahrens >> Auch die sachwertigste Immobilie kann wertlos sein, wenn ihr Ort unschön oder unsicher ist, so dass sich keine dem Sachwert angemessene Nutzung findet.

Das : "Ertragswertverfahren" =
a) Wie langsam bzw. schnell sich das für eine Immobilie aufgewendete Kapital durch Erträge wieder erwirtschaftet,
b) tunlichst unter Einbeziehung von Reparaturaufwand, Verwaltung und Inflation, also komplizierter als bloße "Rentenrechnung".
Schwäche des Ertragswertverfahrens >> Einzelhandelsmieten können sich als überhöht erweisen, wenn der Einzelhandel zunehmend über Internet abgewickelt wird. 

Das: "Vergleichswertverfahren" = was Immobilien in vergleichbarem Zustand und mit vergleichbaren Mieten in vergleichbarer Lage durchschnittlich an Kaufpreisen in durchschnittlicher Vermarktungszeit erzielen. 
Schwäche des Vergleichswertverfahrens >> Wenn zu wenig Verkäufe vergleichbarer Immobilien stattfinden, lässt sich auch nichts "vergleichswertvergleichen".

Eine Wertermittlung bezieht alle Bewertungsarten ein, beeindruckt mit Umfang und Vokabeln, die reichlich Variable sind - und die Genauigkeit erschließt sich dem Laien auch nicht wirklich. 

Zusätzlich Faktoren der Preisbildung:

- Sinkende Hypothekenzinsen erhöhen die Immobilien-Kaufpreise (Effekt: "Hypothekenblase") 
- Inflationsängste und/oder Währungsängste erhöhen die Kaufpreise. (Effekt: "Hypothekenblase") 
- Steigende Zinsen, gute Konjunktur dämpfen Immobilienpreise. 
- Erwartungen an die regionale Entwicklung greifen preislich vor.
- Erwartungen an die Politik, z.B. Subventionen, Mietpreisbremsen ohne Baupreisbremsen, steuerliche Vor- und Nachteile im Wettbewerb mit anderen Kapitalanlagen.
- Persönliche Dispositionen (sind veränderlich), wenn jemand z.B. ein Mietshaus nicht bloß unter dem Gesichtspunkt einer gemutmaßt "sicheren Kapitalanlage" oder einer gemutmaßt "guten Rendite" erwirbt, sondern sich Eigenbedarf vorstellen kann, denn das steigert gewöhnlich den Kaufpreis und findet seine Grenze im "Ich kann es mir leisten". 
Oder solch' Eigenbedarf kommt nicht in Betracht, dann hängt die Kaufpreishöhe stärker davon ab, ob sich die Kaufpreishöhe auch in Miethöhen abbildet. In solchen Fällen wird der Kaufpreis eher niedriger sein.

Schlussendlich beeiflussen die Bewertungsverfahren und zusätzlichen Marktfaktoren zwar meine Kaufpreisvorstellung, aber zwingend sind sie nur jemandem, der unter Druck steht, an diesem Markt teilzunehmen, also "verkaufen muss" oder "kaufen soll". 

Mir ist ein Verkauf sinnvoll, 
a) wenn sich der Verkaufspreis gegenüber dem Einkaufspreis und zwischenzeitlichen Investitionen und Baupreissteigerungen so deutlich erhöht, dass die Anstrengung dieses Geschäfts einen genügenden Gewinn beschert,
b) wenn andere Kapitalanlage lukrativer ist, sei es durch höhere Rentabilität oder interessanter im Gegenstand, denn das Interesse an preisgünstiger Vermietung limitiert sich, wenn die Autos meiner Mieter immer größer werden und meine Autos immer kleiner :-), weil ich dann mein Konsumverzichte u.U. gar nicht mehr den Bedürftigsten zugute kommt, sondern bloß Konsumansprüche inflationiert,
c) wenn nach Umstrukturierungen meines Betriebs kleine Mietshäuser zu viel Verwaltungsaufwand bescheren, um bspw. bei den Betriebskosten nicht Jahr für Jahr stärker in Minus zu rutschen,
d) wenn mir nach demnächst 30 Jahren Vermietung wichtiger wird, mir meine eigene Behausung zu verbessern als diejenigen meiner Mieter.

LG. msr  201510

Immobilienfinanzierung    Immobilien-Verwaltung    Bauberatung     Vermögensberatung   MaklerCheck Hausverkauf

Eigentumswohnungsberatung    Immobilienkauf  Immobilienpreise   Immobilienformulare  Immo-ABC   IS   WK   RABANUS